4、政策建议

“十一五”期间房地产调控政策频繁出台,2010年更被称为我国房地产调控最严厉的一年。总体上看,“十一五”期间,调控更多地重视短期措施,缺乏前瞻性、连续性、综合性,未来需要加强住房保障的长期制度建设,加强国家对房地产市场的中长期战略性管理,强化市场监管力度,运用全面综合性措施促进房地产市场稳定健康发展。

(一)制定基本住房保障法,建立保障性住房建设管理长效机制

住房问题不仅仅是经济问题,也是影响社会和谐稳定的重要民生问题、政治问题。“住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标,是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。在城市化进程不断深入、房价高企的情况下,国家应当制定和出台基本住房保障法,健全住房公共政策和制度,用法律的形式来确保公民住房权,特别是保障无购房能力群体的居住权。把保障公民居住权作为各级政府的法定责任,通过法制建设使之形成长效机制。在有法可依的基础上,还要进一步建立保障性住房建设管理长效机制,确保基本住房保障法的落实。

1.制定基本住房保障法

基本住房保障法的主要内容至少需要从七个方面考虑:第一,基本住房保障法要明确城镇居民的基本住房保障标准,从远期发展来看可以参照当前我国城镇居民的平均住房面积制定,不能过大但不宜太小;第二,保障范围既要与我国的经济社会发展目标匹配,又要充分考虑到各阶层居民收入增长速度和收入分配差距;第三,保障方式宜以住房保障为主,货币补贴为辅;第四,住房保障规划要着眼中长期,要充分考虑城市化水平和未来10~20年人口变化趋势,科学合理把握建设投放总量;第五,保障性住房要确保建筑质量和户型设计,力求在面积有限的情况下充分有效利用住房空间;第六,保障性住房建设要多渠道多方面探索土地、财政、税收与金融支持,力争形成稳定的全方位支持体系;第七,保障性住房管理要体系化,在国家宏观统筹下地方政府具体落实,避免管理混乱、效率低下和分配不公。

2.建立保障性住房建设管理长效机制

“十一五”期间,保障性住房建设管理存在总量供给、分配机制和后续管理等方面的不足。2011年国家提出“十二五”新建保障性住房3600万套的目标计划,这个目标计划对保障性住房的建设管理提出了更多更高的要求。而目前保障性住房建设管理面临资金、土地、质量、分配、保障力度、后续管理等方面的实际困难和具体问题。

为此,有必要建立保障性住房建设管理长效机制。建立长效机制的基础是对保障性住房实施体系化管理。体系化管理需要做到:保障性住房按保障层次梯次配置,流转通畅,统一管理;保障性住房资金土地支持力求来源多样,用途专一;保障性住房建筑质量和分配要有法制保障;保障性住房管理制度长期有效。具体实施可以按照需求·分级·分配·流转·退出一体化,土地·资金来源多元化、用途专一化,法律·法规·政策·监督一体化这三个大的方面进行探索。

要建立保障性住房建设管理体系化长效机制,在宏观层面上国家需要把握以下五个基本面:第一,宏观统筹和动态掌握保障性住房的存量和增量基础数据;第二,动态掌握保障性住房的需求基础数据;第三,统一保障性住房分配原则;第四,强化保障性住房支持体系;第五,建立健全保障性住房监督管理制度。从根本上确保保障性住房投入产出科学合理,分配公平公开公正,建筑质量合格,维修管理到位。

从建立保障性住房长效机制面临的主要问题以及解决途径来看:第一,资金问题可以探索财政预算、土地出让金提成、房地产税收提成、民间资本准入、社保基金和保险资金进入、基金募集、发行保障性住房国债、申请保障性住房家庭集资和住房公积金、房地产业违规处罚金、国土资源领域违规处罚金等多渠道合力解决;第二,土地问题可以通过政府土地储备划拨,没收违规商品房开发用地,城市土地功能重新规划调整,进城农民工家庭宅基地、承包地、林地流转等方式解决;第三,建筑质量问题可以借鉴国外经验(美国政府直接全程干预,法国由保险公司唱主角,德国是政府委托公司运行)探索出一条行之有效的管理办法;第四,分配问题可以政府、司法机构、媒体、第三方、社会民众等形成多视角监督,确保保障性住房分配公正公开公平。

(二)制定房地产市场发展中长期战略规划

近年来,房地产市场调控受挫的一个重要原因在于,国家对房地产市场缺乏中长期发展战略规划,导致调控措施缺乏基础、依据和前瞻性、系统性,使市场各主体缺乏明确预期。其根源在于住房市场化后政府赞成市场存在的问题应当由市场自身来解决、政府不必干预或不必太多干预。然而,当房价成为城镇居民居住购房压力和收入差距增大的推进器并进一步阻碍居住城市化的时候,政府又不得不加以干预。这种不必干预或者不必太多干预的思想,直接导致了政府调控总是短期行为,总是问题比较突出后才出台调控政策,调控政策总是缺乏长期性综合性。

而中国的房地产市场是一个在极短时间内形成的市场,是典型的非完全竞争市场,带有很大的投机性和垄断性,还很不健全。在中国经济保持高增长势头,城市化深入推进,城市建设用地日渐紧缺,民间资本投资渠道缺少的情况下,逐利的本性又使得房地产市场的各个主体有共同推高房价的意愿和行动,也就有了开发商、房屋中介、商业银行、炒房团、地方政府共同违反市场规则的某些反市场行为。

为了房地产市场的健康稳定发展,降低国家金融风险,扩大民间资本投资渠道,有必要制定房地产发展的中长期战略规划。该战略规划宜由国务院牵头,住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国税总局、国土资源局、中央银行等部委及专家学者共同参与制定、协调落实。制定房地产中长期发展战略规划必须首先掌握翔实的房地产基础数据,需要开展房产普查,在准确掌握房产基础数据及相关信息的基础上,根据未来中长期经济社会发展趋势、土地供求变化、城市化进程、人口变化趋势、居民收入增长趋势、房地产市场供求预测等,制定切合实际的中长期发展战略。

中长期发展战略规划要提出明确的房地产市场发展的指导思想、原则、目标、总任务、重点、阶段性任务、落实规划的保障措施等,量化房地产市场的总投入产出,量化商品房和保障性住房协调发展指标。依据中长期战略,根据市场内外部环境和条件的变化来制订短期调控方案,使短期调控方案始终围绕中长期战略规划展开。制定房地产中长期发展战略规划,可使中低收入家庭、市场消费者、开发商等各方面明确房地产发展预期,理性开发、理性消费,不因短期措施导致市场出现大的波动,最终实现宏观经济的平稳运行,房地产市场的健康稳定发展,商品房与保障性住房的协调供给。

文章来源: 中国网责任编辑: 张振超_站点
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