3、房地产市场2011年预测与“十二五”展望

回顾过去,2010年和“十一五”期间,我国成功地克服了国际金融危机的影响,保持了国民经济的高速增长,既促进了房地产市场前所未有的繁荣,也给未来房地产市场发展留下了诸多亟待消解的矛盾和问题。展望未来,我国经济发展还面临着诸多不确定性,国家房地产政策也可能发生较大调整,2011年房地产市场进入相持阶段,“十二五”及未来十年住房供需结构将发生较大变化,中长期的房地产市场趋势将取决于经济增长前景和收入分配格局。

(一)2011年房地产市场预测

房地产市场经历了2008~2010年的V形剧烈调整反转(以2009年第一季度为谷底),2011年将进入相持阶段,调控政策将成为2011年房地产市场最重要的影响因素。

 1.潜在的投机性投资性需求旺盛,但消费性需求动能积聚不足

经历了2009、2010年连续两年的快速增长,2011年我国房价进入高位运行状态,相对于高房价,以家庭收入储蓄为基础形成的消费性购房需求动能积聚不足;同时,2011年我国社会存在的巨额社会闲置资本,仍存在进入房地产市场的强烈冲动,潜在的投机性、投资性购房需求旺盛。

(1)我国部分城市处于畸高的房价收入比状态,消费性购房需求有待收入储蓄持续增长的积聚。经历了2009、2010年连续高速增长,房价已经达到相对高位,国内部分城市房价甚至高于国际发达城市,与发展中的经济收入水平极不相称,导致畸高的房价收入比,如以平均100平方米户型计算(2009年全部新建商品住宅套均建筑面积为107.3平方米),2009年北京、上海两城市家庭面临的房价收入比分别达19.5、16.5(家庭收入=城镇人均可支配收入×户均家庭规模,房价=住宅平均销售价格×100平方米),经历房价再次快速增长,2010年实际的房价收入比更高。这意味着基于居民家庭收入储蓄积累形成的消费性购房需求相对疲软,消费性购房需求动能还有待收入和储蓄的进一步增长和积聚。

(2)未来国民经济可持续增长面临各种挑战,持久收入预期与消费性购房需求趋向谨慎。尽管2010年我国GDP增速重回两位数,第四季度也实现了环比增长,避免了“二次探底”的担忧,但由于金融危机以来,欧美日等主要资本主义经济体经济回升乏力,以美元为基础的国际货币体系也面临严重动摇,国际贸易保护主义抬头,国际经济次序混乱,作为高外贸依存度的全球第二大经济体,中国能否独立于其他国家保持经济的持续高速增长,面临不确定性。这将导致持久收入预期与消费性购房需求趋向谨慎。

(3)居民户和中小企业可投资渠道偏少趋势短期内得不到改善,巨额社会闲置资金存在投向房地产市场的强烈冲动。我国股市、债市发育还很不完善,使得多数居民望而却步,短期内民间借贷活动也难以得到合法的有效引导,由于金融管制,汇市更停留在起步阶段,居民户储蓄资产可供选择的投资渠道极为有限。由于经济制度不健全,我国不少行业由国有企业或国有控股企业所垄断,导致民营资本生产经营市场萎缩,成为社会闲置资本。为保值增值,这些缺少投资渠道的巨额储蓄资产和闲置资本,存在转化为房地产投资、投机性需求的冲动。

(4)通货膨胀压力增大,负实际利率也将促使传统的银行储蓄资产向楼市转移。为保增长,也为了维持汇率稳定,2009~2010年间央行货币供给增幅较大,在保持经济增长率的同时也导致了较高的通货膨胀,2010年CPI达到3.3%,超出名义存款利率,形成负的实际利率。在负的实际利率条件下,一方面促使居民和企业的原有银行储蓄资产分流,另一方面更引发银行超贷冲动,在可选择投资渠道缺少条件下,相当部分的储蓄分流和超贷货币将有可能流向楼市。

(5)人民币升值预期强烈,外资对国内房地产市场的套利需求强烈。尽管我国现有制度限制外资直接购房或开发房地产,但在市场经济条件下,内外资很容易转换,外资通过贸易和合资等形式仍然可以很容易地进入国内房地产市场。

文章来源: 中国网责任编辑: 张振超_站点
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