2、“十一五”时期房地产发展取得的主要成效与主要问题

“十一五”期间房地产市场迅猛发展,建筑存量大幅增加,有效解决了部分市场需求,提升了城镇居民住房水平,推动了经济发展,为地方财政收入提供了巨大支撑,促进了城市化进程和城市发展,房地产市场相关制度建设也稳步推进。

(一)主要成效

1.居民居住水平不断提高

(1)房屋供给能力有较大提高。“十一五”期间房地产开发竣工房屋面积为33.2亿平方米,其中住宅竣工面积为27亿平方米,分别比“十五”增加13亿平方米、10.5亿平方米。房地产开发竣工房屋面积占城镇新建住房面积的比重由2005年的66.4%上升到2009年的72.6%,提高了6.2个百分点。

“十一五”前4年房地产开发企业共提供竣工住宅1889多万套,年均472.4万套,比“十五”年均提高156.6万套;竣工住宅建筑面积近111平方米/套,比“十五”提高约5平方米/套,根据《中国统计年鉴(2010)》相关数据计算得出。住房供给显著增加。

(2)居住环境和条件继续改善。“十一五”时期,城镇居民的居住条件和住宅配套设施均有了很大改善。到2009年底,城镇居民人均住房建筑面积约30平方米。到2010年底,城镇居民家庭自有住房率为89.3%,其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房,40.1%的家庭拥有房改私房,38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%,分别比2005年提高1.6个、0.3个和3.6个百分点。98.7%的城镇居民家庭使用独用自来水,95.0%的城镇居民家庭有厕所。同时住房的建筑质量、设计的合理性、居住的舒适性等均有很大提高或改善。

2.推动了经济发展

(1)对GDP的贡献率上升。2009年房地产业增加值对GDP的贡献率为5.4%,比2005年提高0.8个百分点;2009年房地产业拉动经济增长1.2个百分点,比2005年提高0.36个百分点。2010年房地产开发投资占GDP的比重为12.1%,比2005年提高3.5个百分点。

(2)税收、财政的主要来源。2010年全国税收总收入为73202亿元,同比增长23%。和房地产业相关的税收主要有:房产税实现收入894亿元,城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税共实现收入3169亿元,契税实现收入2465亿元,以上税收之和占税收总收入的比重为8.9%,比2007年提高2.9个百分点。2010年全国国有土地有偿出让收入是29397亿元,同比增长106.2%,比2009年提高62.9个百分点,占全国财政收入的35.4%,比2009年提高14.6个百分点。

(3)住宅产业拉动相关产业效应明显。1994年世界银行统计,每增加100亿美元住房建设投资,将创造170亿~220亿美元需求,带动系数为1.7~2.2;每销售100亿美元的住房将带动130亿~150亿美元的其他商品销售,带动系数为1.3~1.5。建设部2002年的调查显示,城市住宅建设带动系数为1.7,农村住宅建设带动系数为1.3~1.7。

以2010年为例,全国住宅投资为34038亿元,如果以带动系数1.7计算,可带动相关产业产出为57865亿元;全国住宅销售额为43953亿元,如果以带动系数1.3计算,可带动相关商品销售额为57139亿元。住宅产业带动上下游五六十个行业,可见住宅产业的发展对相关产业的带动作用明显。

3.促进了就业增加和城市发展

“十一五”期间我国城市化率每年以增加0.9个百分点的速度推进,房地产发展不仅增加了市场供给改善居住条件,同时也提供了大量就业机会。2009年城镇房地产业就业人数为191万人,比2005年增加44万人;和房地产业关系密切的建筑业2009年就业人数为1178万人,比2005年增加251万人。房地产业的快速发展也为城市发展提供了载体。房地产业不仅为城市居民提供了居住条件、购物场所等,而且拓展了城市空间,提升了城市档次,改善了城市功能、城市面貌和投资环境。

4.房地产市场相关制度建设稳步推进

(1)完善了土地招拍挂出让制度。2004年土地招拍挂出让制度2004年3月国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,规定从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。推出后,实现了“公开、透明、市场化、竞争性出让土地”。随着房地产市场快速发展对土地需求增加,“十一五”期间“地王”频出,完善和改革土地招拍挂出让制度成为2009、2010年各界争论的热点。2010年4月北京市推出土地出让“综合评标法”,即尽量多使用招标方式出让土地,且在评标中土地出让价格的权重占比下降。同时,采取限制地价、配建保障房面积等方法,进行招标竞争,“价高者得”不再是唯一标准。不仅完善土地招拍挂出让制度,还解决了“价高者得”等问题。

(2)完善住房保障制度。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)的出台,促进了住房保障制度建设和发展。同年分别出台了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》,分别取代了2004年建设部等颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2004年版的《经济适用住房管理办法》。2007年版的两个办法是对2004版两个旧办法的完善和纠正。

《廉租住房保障办法》明确规定了逐步扩大廉租住房制度保障范围、五条资金来源渠道(财政预算、住房公积金增值收益、土地出让净收益比例不得低于10%、廉租住房租金收入、社会捐赠)、廉租住房建设用地优先安排、廉租住房单套建筑面积50平方米以内、逾半年不交租金应退房等。

《经济适用住房管理办法》主要是针对经济适用住房制度执行过程中出现的问题和偏颇进行了规范。主要表现在:淡化商品性突出保障性、行政划拨优先供应土地、单套建筑面积60平方米、销售权重新收归政府,并规定了经济适用住房属于有限产权等。

文章来源: 中国网责任编辑: 张振超_站点
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