2.3、2011年土地市场展望

综上所述,毋庸置疑,调控政策成为此轮土地市场波动中供需失衡的首发诱因。然而,新政的冲击和长时间的政策空转激发的逆势抄底心理给土地市场交易增加了诸多不确定性因素,也为市场各方提供了相当的博弈空间,相对于企业的谨慎保守,政府并未表现出积极的土地收益让利,重点城市监测区域的楼面地价依然坚挺。市场溢价的回落依赖招标方式的行政性制度性控制,楼面价的回调则依赖郊区偏冷地块的投放,优质地块被冷藏,市场真正的需求被压抑。因此当土地再次放量时,企业的拿地需求在楼市回暖的背景下一触即发,“地王”又会不期而至。由此,土地市场上原来实行的招拍挂制度并非是“地王”出现的直接原因,无论土地出让方式如何改革,针对市场供需矛盾难题,扩大有效供给才是最直接有效的正解。

关于2011年土地市场的发展趋势,结合“十二五”规划中宏观经济、各地房地产的政策倾向,可以判断出2011年土地市场整体成交价格必将上升至一个新的历史高位水平。首先,部分城市土地一级开发权向政府收拢,必将长期影响土地有效供给效率,市场供需矛盾短期难以缓解。北京、武汉等城市土地一级开发权逐渐向政府收拢,而土地一级市场的垄断,也会加剧土地储备制度下地方政府对土地利益的追逐,供需矛盾依然导致地价不断上涨。尽管2010年全年的土地供应量实现同比大幅增长,但这些土地储备大部分是在2010年以前地价相对较低时完成开发的,而2009年以后随着土地开发成本的上涨,土地储备中心到底能在2011年投放多少量进入市场尚未可知。

其次,2011年保障房建设力度的加大,将间接推高商品住宅用地的实际成交成本。根据住房和城乡建设部消息,2011年我国保障性住房建设的目标为1000万套,比10年将增长近一倍。通过之前分析可知,保障房用地的增加,不仅直接转嫁成本于商品住宅地块,致使实际成交成本提高,而且也令商品住宅地块更加稀缺,从而导致竞争加剧,商品住宅用地的成交价格被间接推高。

再次,土地出让方式的改革本身并不能达到控制成交价格的目标。一方面,通过之前的分析可知,招标方式只能控制地块的溢价,但不能控制最终的成交价格;另一方面,更重要的是,目前地方财政对土地出让金收入的依赖正愈陷愈深,进而在土地出让底价上很难让步,尤其在土地开发权利被垄断之后。在2010年1月7日全国国土资源工作会议上,部长徐绍史称2009年全国土地出让成交总价款2.7万亿元,同比增加70.4%。2010年土地出让金达到千亿元的北京、上海,其土地出让金收入占全年财政收入比例分别达到近70%、53%。而根据财政部的数据显示,2009年土地出让收入为14239.7亿元,占当年地方财政收入的43.7%。

最后,在境外资金流入压力加大,市场上因刺激经济累积的流动性仍然过多,行政性政策调控影响进入疲软期之后,如果不能有更大力度的政策出台,楼市很有可能再次反弹,继而土地市场也将有可能在2011年上半年持续保持供需两旺的局面。

文章来源: 中国网责任编辑: 张振超_站点

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