2.2、解析2010年我国土地政策与市场问题

(一)行政手段难以解决市场根本问题

通过梳理2010年我国土地政策的调整路径,可以看出政策的重点是三个方面:增大住宅用地供应量,提高供地结构中保障房用地比例,改革土地出让方式。

但在政策执行一年之后,通过本文第一部分全国土地市场的分析,可以看出供给的剧增、土地出让方式的改革,并未换来价格的下调,市场的供需矛盾依然严峻,尤其在流动性高涨的宏观背景下显得更为突出。

那么,土地“招、拍、挂”出让方式的改革为何不能控制地价?影响土地成交价格的根本因素到底是什么?

下面将以供需矛盾最为严重的北京土地市场为样本,从土地出让方式改革效用分析,土地一级开发对土地有效供应影响两个方面对上述问题进行深入分析。

(二)土地出让方式改革——土地成本隐性化

自2004年8月31日起,土地市场正式实施招拍挂制度,标志着土地交易进入市场化时代。尽管招拍挂制度有效遏制了国有资源流失,但以土地这种稀缺的不可再生资源为载体,将利益作为买卖双方共同追逐的目标,尤其卖方垄断成为趋势之时,价格上涨成为必然。除市场上对垒飙价造成溢价翻倍外,招拍挂制度实行以资金为王、价高者得的模式,因此财大气粗、具有集团以及金融平台支持的央企极易成为“地王”制造者和土地市场的垄断者。在此形势之下,国土部在地价过快上涨的一线城市及二、三线城市推行土地招拍挂制度的改良工作,采用“综合评标”、“暗标”、“双向竞价”等模式实现对高价土地的控制。2010年北京土地出让制度改革方法下面通过地块的价格水平、溢价水平以及企业拿地行为三方面因素对北京土地市场上现行的每种出让方式效用进行分析。

1.暗标,一次竞价促使企业理性报价

由于采用不设评标委员会的方式一次竞价,价高者得,因此企业报价更理性,有效规避了公开竞标时开发商现场飙价使得价格超出预算范围的非理性行为。

首先,由于是一次性竞标,因此企业的报价相对比较保守,常营地块的底价为17亿元,而龙湖报价为45.4亿元,万科为22.2亿元,华润为37.8亿元。其次,地块的楼面价一般低于同区域内拍卖产生的楼面价,绿地取得密云地块,其楼面价为3146元/平方米,低于2月成交的密云地块。

此模式在市场应用中比例较小,该模式下土地的出让仍然沿用价高者得的模式,其意图是控制非理性竞价行为,而非控制价格本身,因此对优质热点地块并不适用,更多地适用于郊区地块;此外,对市场预判的准确性将成为该模式的主导因素,因此中小企业夺标机会增多。

2.综合招标,有效弱化价格因素

该模式下,评标分成两个阶段,并且只有参与过第一阶段后,才有资格进入第二阶段。第一阶段评标总分为55分,其中价格分数25分,企业财务资质分值30分;第二阶段总分为45分,主要评比企业以前的履约情况,保障房规模,近期拿地情况(一级开发商6个月拿地不超过40万平方米),未来销售价格等。此类模式是目前市场土地出让采取的主流模式,特别是针对热点地块。在热点地块出让时,为了能进一步控制地价,一般将底价设定至较高水平,从而达到挤压未来溢价空间的目的。例如,房山长阳区域地块、唐家岭地块以及昌平北七家等地块的底价已在区域内属较高水平,地块成交后溢价水平均在200%以下。

对企业而言,综合招标的方式直接考验着房企的综合实力,如投标金额、企业经营状况、地块总体设计等,导致大型房企拿地机会增多,规模扩张加速,例如万科持续在房山区域拿地。但另一方面,由于评标委员会的不透明,因此公平性值得质疑。与暗标对比,综合招标更能控制地价。例如,综合招标方式出让的顺义马坡东侧(地块一)相较暗标出让马坡东侧(地块二),楼面价降了1700元/平方米。

文章来源: 中国网责任编辑: 张振超_站点
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