1.5、2011年全国城市地价变化趋势分析

(一)复杂多变的国际、国内金融形势将主导城市地价的变化方向

国际国内金融形势始终是影响土地及房地产市场的重要因素。尽管2010年全球主要发达国家开始实行量化宽松的货币政策,但2008年金融危机后救市资金的大量投放、货币超发及外资等仍将影响着2011年宏观经济状况,国内流动性充裕、结构性物价上涨、劳动力成本走高等潜在通胀压力仍将存在。

在通胀预期的压力下,房地产市场变化趋势将更为复杂,土地及房地产的投资保值特性仍将吸引主要的流动性投资,因此能否有效控制国际、国内金融环境,有效遏制和合理分散过剩的流动性,是能否控制地价、房价过快上涨的关键。目前来看,央行所采取的加息措施、实行差别化购房信贷措施、连续调整准备金率措施等,对转移过剩的房地产投资、抑制投资性需求将会产生明显作用,若2011年能进一步控制货币投放、抑制外资涌入,地价持续上涨势头将得到明显扭转。

(二)税收政策有效实施将有利于抑制投资性需求,限购政策逐步严格并不断扩大范围,短期内将产生明显抑制效果

2011年1月27日,重庆、上海均宣布试点房地产税,上海房产税征收方案的重点是对住房增量进行调节,针对新购房者人均面积征收;重庆市实施差别化调控,主要针对高档房征税。虽两地方案有所差异,但均能通过增加新购住房的持有成本,有效抑制投机炒房客,一旦房产税实施范围扩大对房价将起到明显的抑制作用,进而抑制开发商对土地的需求,有利于稳定地价。

2011年1月26日,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号文),首次明确提出了“房价控制目标”,要求扩大限购政策的实施范围、继续强化差别化信贷政策、二套房首付款比例从50%提高到60%、个人转让住房营业税从差额转为全额征收、2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值、大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等,从政府监管、金融政策、交易税费、约谈问责等方面部署了新一轮房地产调控工作,这在短期内对抑制投机性需求必将产生明显效果。但从长期来看,一要考虑相应的治本之策尽快跟上,二要防止过剩的流动性向限购城市以外转移。

(三)“十二五”期间的房地产市场调控对进一步抑制地价过快上涨将起到一定作用

2010年10月27日,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》(以下简称《建议》)公布,《建议》提出改革收入分配制度,提高城乡居民收入特别是中低收入者的收入水平,着力保障和改善民生,未来五年要加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增加中低收入居民住房供给,抑制房地产投机需求;《建议》同时要求坚持扩大内需的战略,调整优化投资结构,以促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。近几年我国投资增长过快,投资结构需进一步优化,在《建议》中其实已经为中长期投资指明了方向,其中包括战略性新兴产业、服务业、现代能源产业、综合运输体系建设等,未来五年,我国多数地区将加速推进产业转型。

这反映了在“十二五”期间,我国供地结构将要动态调整,在加大保障性住房用地供给的同时,应重点满足产业发展用地的供应。这些政策将推动房地产业内部结构调整,在较长一段时间内起到平抑房价、地价,规范房地产市场的作用。2011年作为全力贯彻“十二五”计划实施的第一年,必将继续从宏观政策和微观管理上进一步抑制地价上涨。

(四)二、三线城市商业和居住地价上涨明显,须关注县级以下中小城镇商住地价过快上涨

从2010年的监测结果来看,一线城市商业、居住地价上涨的势头基本得到遏制,商业、居住地价增长率较大的城市主要是一些二、三线城市,例如昆明、中山、柳州的商业地价增长率分别为52.25%、34.03%、27.14%;昆明、海口、淄博的居住地价增长率分别为94.51%、69.51%、30.55%。虽然县级以下中小城市的土地市场需求弹性往往受到许多限制,如当地的人口增长、产业发展等,但是,一方面,随着我国城镇化步伐加快,二、三线城市对商业用地、住房用地需求会持续增大,将刺激县级以下中小城镇商业、居住地价的上涨;另一方面,“国办发1号文”明确包括直辖市、计划单列市、省会城市在内的35个大中城市甚至更多城市都将实施限购政策,随着限购令的广泛实施,应注意防止部分用地需求和投机性需求转移至县级以下中小城镇炒房、炒地。因此,2011年需要关注县级以下中小城镇的土地供应及地价变化,防止过快上涨。

文章来源: 中国网责任编辑: 张振超_站点

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