1.4、2010年影响全国城市地价变化的主要因素分析

(一)通胀压力的不断加大和投资性需求的持续增长成为房价、地价过快上涨的直接因素

进入2010年,在2009年宽松的货币政策、财政政策和大量救市资金投放的影响下,我国通货膨胀压力不断增加:全国消费物价指数(CPI)四个季度分别上涨2.2%、2.9%、3.5%和4.7%,全年CPI同比上涨3.3%数据来源:国家统计局。;根据中国人民银行发布的2010年金融统计数据显示,2010年末,广义货币(M2)余额72.58万亿元,同比增长19.7%;狭义货币(M1)余额26.66万亿元,同比增长21.2%;流通中货币(M0)余额4.46万亿元,同比增长16.7%,全年净投放现金6381亿元,同比多投放2354亿元。

土地由于其自身的保值增值特性,以及土地资源储备在房地产业盈利预期中的特殊作用,在实体经济不明朗、通货膨胀预期不断加重,土地资源有限的背景下,2010年的全国房地产市场继续升温,房地产投机性需求不断增加,最终导致全国性房价、地价快速上涨。同时,通货膨胀压力的增加使得居民对未来房价上涨预期有所上升,部分持观望态度的刚性需求在恐慌心理下购房,刺激房屋销售市场显现非理性增长,这也是拉动城市地价上涨的重要原因之一。

(二)流动性过剩和多重调控政策协调性不足,使得地价增长呈现波动性变化

2010年,国家针对存在流动性过剩的问题,为收紧流动性,不断调整信贷政策,央行六次上调金融机构存款准备金率,两次上调存贷款利率,并取消小型金融机构的政策照顾,货币政策开始由适度宽松回归稳健。为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,国务院先后发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,以促进房地产市场的健康发展;银监会下发《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》,收紧部分房企融资闸门以配合国务院政策。在金融政策和房地产政策影响下,第一、二季度全国综合地价增速放缓,环比增长率分别为2.34%和1.52%,但第三、四季度增长幅度则有所回升,环比增长率分别为1.76%和2.53%。

(三)城市地价的起伏交替与2010年房地产行业的两轮调控密切相关

为促进房地产市场健康平稳发展,2010年1月10日,由《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号文)(即“国十一条”)引发第一轮调控,虽然第一季度仍受2009年一系列房地产优惠政策延续效应的持续刺激,新建商品房和二手房市场均有销售价格持续上涨,出现成交量大幅上升的现象,但城市地价基本得到控制,地价增长率环比较上一季度回落0.67个百分点。

接着,4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号文)(即“国十条”)要求各商业银行对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍等规定。同时,各地调控措施陆续出台,一系列限购令、限贷令、限外令等措施逐步得到落实,新建商品房和二手房价格增速出现一定程度的回落,第二季度地价增长率较第一季度持续回落,环比增长率为1.52%,下降了0.82个百分点。由此可见,第一轮房地产市场调控保持了两个季度的房地产市场基本稳定,对城市地价过快上涨起到了一定的抑制作用。

但是,在较为宽松的货币政策、货币流动性过剩、通货膨胀预期等多种因素综合作用下,从8月份开始,一些城市的房地产市场出现量价齐升的局面。第三季度地价增长率环比小幅上升0.24个百分点,综合地价增长率达1.76%。为进一步巩固第一轮房地产调控成果,9月29日,国务院五部委联合推出促进房地产市场健康发展的新政“组合拳”,启动了第二轮房地产市场调控。但受到年底不确定因素影响,各地执行政策情况和力度各异,二、三线城市地价过快上涨带动第四季度全国综合地价增长率有所提高,第四季度综合地价同比增长2.53%。由此可见,各地尤其是二、三线城市严格落实调控细则对房地产市场的走向有着密切的关系。

文章来源: 中国网责任编辑: 张振超_站点

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