1.2、2010年全国城市地价与房地产市场关系分析

(一)全国商住综合地价、商品房销售价格保持较快上涨,商品房销售价格增长率较上年大幅回落

2010年,全国商业和居住综合平均地面地价为4488元/平方米,平均增长率为10.76%;全国商品房平均销售价格为5029元/平方米,增长率达到7.11%,地价增长率比房价增长率高3.65个百分点,地价增长率增长幅度较上年提高了3.45个百分点,房价增长率变化幅度较上年下降了13.98个百分点。

2001年以来,我国的商住综合地价逐年上涨,但近年来存在较大的波动性。2001~2006年的年平均地价增长率保持在5%~8%之间,基本处于稳定增长期;2007年出现快速增长,年增长率高达14.92%,2008年受全球金融危机影响回落到0.59%,2009年又快速回升到7.31%,2010年继续快速上涨,达10.76%,地价变化体现出与宏观经济变化相一致的波动性。全国商品房平均价格的变动趋势与地价变化趋势基本一致,但波动幅度更为突出。2001~2007年,全国商品房价格逐年上涨,其中2004、2005、2007年三年的增长率较大,均在10%以上,2004年增长率甚至高达17.76%。2008年商品房价格基本与2007年持平,2009年迅速攀升,达到历史高点21.10%,2010年增长率再次回落到10%以下。

(二)住房开发用地增幅明显,供应结构趋向政策预期,商品住宅用地出让平均价款第四季度上涨明显

2010年住房用地供应量增长显著,全年供地总量约12.5万公顷,同比增幅达64%。在住宅用地中,保障性住房用地供应2.5万公顷,同比增长了125%,占住宅用地的19.7%,同比提高了5.4个百分点,中低价位、中小套型普通商品住宅用地供应7.1公顷,同比大幅增长。从住房用地出让价格来看,商品住宅用地出让平均价款1786元/平方米,同比上涨了17.9%。分季度看,商品住宅用地出让平均价款先抑后扬,第一、二、三季度环比增长率分别为-3.3%、-10%和-6.0%,第四季度比第三季度增长17.6%,但仍低于年初水平,主要原因是第四季度供地时序和结构发生变化,商品住宅用地供应较多,带动价款回升。

(三)各重点监测城市居住用地地价房价比存在较大差异

2010年全国重点监测城市基于相同市场时点的居住用地地价房价比均值为34.07%,处于近年平均水平。其中厦门、长春、福州、宁波的居住用地地价房价比在50%以上,分别为63.46%、54.71%、54.11%和52.39%;而海口、重庆、南宁、西宁的居住用地地价房价比较低,均低于20%,分别为19.45%、17.69%、16.49%和16.18%;其余城市的居住用地地价房价比均在20%~50%之间。从图7可看出,城市经济发展迅速,人口增长快,居住用途土地的交易量大,居住土地市场活跃,相应的地价房价比较高;而城市人口总量小,土地供给量大,居住土地的需求量比较少,居住土地市场交易不是很活跃,发展未完全,地价房价比处于较低的水平。图72010年36个重点监测城市居住用地地价房价比资料来源:参见中国土地勘测规划院《2010年我国城市地价与房价关系专题报告》。

(四)典型城市调查数据显示,2010年住宅和商业物业租价比有所回落,工业物业租价比小幅上升

2010年房地产市场较为活跃,虽然宏观调控压力下,住宅楼市成交量有所下降,但住宅价格仍大幅上涨,大多数城市房地产成交价格增长超过20%,其中杭州增长速度接近50%。而住宅租赁租金主要受市场供需调节影响,保持较稳定上涨态势,个别城市如北京、杭州、天津,第二季度受房地产调控影响大幅上涨,但在市场供需作用下,增长率很快回落。

因此,全年住宅价格上涨幅度远大于租金上涨幅度,使得住宅租价比有所下降。在宏观调控政策执行的大环境下,商业物业销售价格在“商住反哺”的作用下有较大的变化,但是随着第二季度、第三季度租售旺季的来临,使得商业物业租金水平在短期内有较大幅度上升,因此全年各调查城市的租价比基本持平或小幅回落。从全国范围来看,全年工业厂房租售价格同比均呈上涨趋势,但由于工业厂房所有者多采取出租方式,使得租金上涨相对售价上涨幅度较大,使得租价比小幅上升。

文章来源: 中国网责任编辑: 张振超_站点

相关阅读

发表评论用户名         密码      
留言须知