3、政策建议

住房发展阶段决定了住房保障的覆盖范围和程度,影响住房保障方式的选择。住房保障是弥补市场化的缺陷和不足。在住房严重短缺时期,住房供应不能满足住房需求,住房价格与城镇居民家庭平均的住房支付能力差距较大,需要政府保障的范围相对较大,需要保障的程度也较高。

(一)政府作为保障性住房建设与管理的主体

住房所具有的特性及住房市场存在的缺陷,使低收入居民难以依赖市场机制来解决自身的住房问题。发达国家的经验表明政府作为一国经济的宏观调控者和管理者,担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责,应该成为保障性住房建设与管理主体。政府应承担起构建住房保障体系的重任,努力成为构建保障性住房供应体系的主体。中央政府和地方政府各尽其职,如中央政府要逐年提高财政对住房保障的投入,提高保障性住房供应能力;地方政府要根据中央精神制定具体的可操作的政策。

(二)建立健全保障性住房管理机构和管理机制

一是保障性住房要由法定专门机构来组织运作。保障性住房建设与管理是一项综合性、长期性、专业性的工作,必须要有一个法定的专门机构来组织实施。同时指定一牵头部门,协调各方面机构,特别是廉租住房和公共租赁住房,要建立个人收入和房地产档案,健全准入和退出机制。

二是加强廉租住房管理,逐步扩大覆盖范围。廉租住房要成为最低收入家庭住房保障的主体。廉租住房建设要建立以财政资金为主渠道的制度性的稳定资金来源。要逐步提高廉租住房覆盖面,特别是要将符合廉租住房标准的进入城镇长期务工人员的家庭纳入廉租住房的保障范围。加强动态管理,每半年进行一次资格和标准核定。此外,对解决“夹心层”住房问题的公共租赁住房在重视建设的同时要重视管理,汲取现有保障性住房管理中的教训,尽量避免发生同样的问题。

三是规范经济适用住房制度。推进经济适用住房制度创新,将经济适用住房作为解决低收入居民住房问题的渠道之一,让符合条件的需求者选择,最好采取由政府主导的封闭运作模式。

四是完善两限商品住房制度。两限商品住房建设与管理要协调三个方面:经济适用住房、两限商品住房与一般商品住房要形成合理的价格结构;适当控制两限商品住房的总量;做好两限商品住房供应对象的界定工作。建立健全监督机制,做到公平、公开、公正。

(三)长期看要将符合条件的进入城镇长期务工人员纳入住房保障范围

我国住房保障制度的保障目标和供给对象定位相对模糊,供给方式和程序存在制度性漏洞。解决住房问题将是一项十分艰巨、复杂的系统工程,需要从战略上进行长远规划和统筹安排。从原则上说,城镇居民住房保障对象应当包括城镇中低收入家庭和进入城镇长期务工人员。随着城市化进程加快,进入城镇长期务工人员将来会有很大比例转变为城市常住人口。

其中多为中低收入人群,如何制定对这一庞大人群的住房保障标准,成为当前住房保障政策中的难题。住房保障制度不但应有解决短期问题的考虑,更应有长期持续的目标,在考虑经济发展的同时,加入社会发展的目标。政府不仅要保障和解决具有“城市身份”居民的住房问题,还应包括已经长期居住在城市的务工人员,这个长期可考虑定为5~10年。

(四)加快建立政策性住房金融制度

发达的政策性住房金融为发达国家建设住房保障制度创造了条件。发达的政策性住房金融为公共住房政策创造了宽松的外部环境,使住房保障制度得以在较有利的条件下实施。发达的政策性住房金融本身就是参与住房保障制度的重要内容。随着我国住房制度改革的推进,政策性住房金融的发展已成为推动住房保障制度建设的关键。住房是资金密集型的产品,单位价值很高,一般都远远超过中低收入家庭的收入水平。政府应对个人购房提供金融支持,来提高他们的支付能力。目前我国政策性住房金融除住房公积金贷款以外,尚未有直接面向中低收入家庭发放的低息或无息贷款的政策性住房金融机构。因此,必须建立规范的政策性住房金融制度。

一是积极推进住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能,是一种典型的政策性金融工具,但它现在归建设主管部门管理,各地市场分割,远没有发挥出其应有的功能。可将各省级住房公积金管理中心(机构)由行政管理部门逐步改造成政策性住房金融银行,并将政策性住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系,允许不同政策性住房金融银行异地开展业务,允许企业或个人自由选择缴纳机构,增强政策性住房金融市场的竞争性。

二是通过招标方式允许相关商业银行开展政策性住房金融业务。借鉴德国的经验,实行先存后贷、存贷挂钩的政策。同时,建立政策性住房贷款风险担保机制,为中低收入家庭提供担保。贴息资金和担保资金由中央和地方财政共同支付。将对土地出让的暗补转向对贷款利息的明补。利率水平可以考虑相当于市场利率的1/2左右。

三是对政策性住房贷款必须有严格的限制。只对首次购买家庭提供;只对标准面积以下的住房提供。用政策性住房贷款购买住房的,其房产证上必须注明,同时在贷款合同上约定一个市场利率水平,购买者如果将住房出售,必须按约定的市场利率水平补交利息,否则不得过户;如果再购买其他住房,也必须按约定补交利息。还要尽快建立和完善个人收入和住房征信系统。

(五)完善保障性住房梯度覆盖模式我国作为一个发展中国家,不可能在短时期内大范围解决居民的住房问题,因此,住房保障制度必须分层次,根据不同保障对象的具体需求,提供不同保障水平的保障模式。必须制订分级计划,有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题,根据不同的经济政策安排、不同的住房发展阶段和不同的居民保障需求,从住房供应结构和供应方式方面建立适应不同收入水平居民住房支付能力的、分层次的住房保障体系。住房保障的实质是政府承担住房市场价格与居民支付能力的差距,住房保障制度必须体现保障的层次性。

完善保障性住房梯度覆盖模式:

最低收入家庭——廉租住房(政府主导建设与管理);

夹心层——公共租赁住房(分层次确定房租);

低收入家庭——经济适用住房(以有限产权方式封闭式运作);

两限商品住房——中低收入家庭。

文章来源: 中国网责任编辑: 张振超_站点

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