重庆零售物业市场迈入新调整周期 多元化发展格局将细分

中国网7月26日讯  全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）26日在渝发布《2019年上半年重庆房地产市场报告》称，2019年重庆零售物业市场总存量为664万平方米，而下半年还将迎来约47万平方米的新增供应，其中包括重庆来福士广场。高企的供应量势必将令市场承压，零售物业市场迈入新一轮的调整周期。

2019年上半年，重庆零售物业市场录得三个优质购物中心开业，其中中迪广场·欧洲城时尚中心系重庆杨家坪商圈时隔三年首次迎来的新增项目。其中，也不乏闭店退市的百盛百货南坪店。零售项目积极调整、填补空位，继而推高需求活跃度。

尽管个别新增项目开业率不及预期，市场整体空置率较2018年底仍然下降0.4个百分点至9.9%，创近五年新低。租金方面，重庆区域市场呈差异化表现，其中受区域内运营成熟的项目带动观音桥、大石化等区域录得租金上涨；而解放碑、南坪、渝北等区域持续录得租金下跌，原因在于区域内运营商给予租金折扣以实现项目调整。因此，重庆全市购物中心首层平均租金较去年底微跌0.2%至383.9元平方米/月。

从需求端来看，零售业态占比新增租赁面积的43.1%。潮流品牌持续扩张，中国李宁、Champion等品牌新设多家店铺；美妆品牌需求强劲，并成为部分购物中心调整的主方向，如南坪协信星光广场将4楼打造成国际美妆区，引入Amarni Beauty、Lancome等品牌。餐饮业态需求活跃，占比新增租赁面积的33.9%。其中，外来餐饮品牌的活跃度显著提升，市场录得海底捞、Pizza Marzano首进重庆。

体验业态方面，儿童教育类品牌扩张积极并更注重科技运用及低龄儿童启蒙培训，编程、机器人等相关品牌新设多家店铺，如小码王、萌萌码等。同期，市场亦见证包括汽车、医美等新兴品类的扩张，如星橙医疗美容诊所入驻龙湖时代天街C馆、欢乐爱雅口腔入驻大坪英利大融城、奇点汽车体验店入驻长嘉汇购物公园、吉利新能源汽车体验店入驻龙湖西城天街等。

自2018年起市场掀起的“网红经济”热度持续。2019上半年，重庆新开业的中迪广场·欧洲城时尚中心以网红书店钟书阁和新零售超市盒马鲜生作为主力店，旨在以网红打卡地和网红品牌的高曝光率来提高消费者号召力。就既有项目而言，运营商亦持续引入网红茶饮、新零售超市、线上品牌实体店等，如超级物种进驻龙湖北城天街、奈雪の茶于龙湖U城天街围挡、网易考拉进驻龙湖时代天街等。然而，商业归于运营本质，网红品牌的实际职能及不稳定性有待市场重新审视。

值得注意的是，根据前期调改突出的案例，运营商的调整思路愈发清晰。大体量项目或将通过分区域调改来推动细分定位和品牌组合的联动性；而投运较早的项目则将通过填补如潮流服饰、美妆、亲子等热门品类的空缺来重拾竞争力。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务商业部主管江南表示：“重庆零售物业市场迈入新一轮的调整周期，尤其是核心商圈。以解放碑为例，除旧改升级、首店经济等利好政策外，区域内零售项目的调整方向也愈发清晰，加之重庆来福士广场的即将开业，未来大解放碑片区将迎来质变。而此轮调整后，重庆零售物业市场的多核发展格局将进一步细化。”（罗兵）