第三季度重庆写字楼市场空置率降至六年最低

全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在渝发布了《2019年第三季度重庆房地产市场报告》。报告显示，智慧产业的发展助力重庆经济增速止跌回升，产业转型初见成效。2019年上半年，重庆地区生产总值同比增长6.2%；1-8月重庆规模以上工业增加值同比增长5.2%，增幅较去年同期显著上涨3.6个百分点。经济的回暖态势亦提振重庆房地产市场的信心，第三季度优质写字楼市场净吸纳量环比回升，空置率降至近六年来新低；零售物业市场迎来地标项目重庆来福士的开业，迭代升级加速；枢纽升级及产业转型为重庆仓储租赁需求增长提供内生动力。

重庆写字楼市场需求回升

第三季度重庆写字楼市场总存量为468万平方米，需求略有回升，净吸纳量为6万平方米，环比增长3.3%。增长的原因，一方面是上半年部分累积的办公需求在三季度落地，另一方面是由于个别甲级写字楼持续推出优惠措施刺激成交达成。由此，重庆优质写字楼市场整体空置率环比下降1.3个百分点至30.2%，创近六年来新低。

分行业看，金融业、房地产及专业服务分列第三季度前三大需求来源。城镇化加速及重庆房地产市场较为稳定的发展，持续吸引房企及交易服务、建筑设计类企业入驻，推动房地产贡献率攀升至17.2%；金融业紧追其后，贡献率为16.8%，其中保险行业扩张最为活跃；专业服务业贡献率为16.1%，位居第三。同期，随着行业发展的迭代更新，消费需求逐步向“在线+”行业倾斜，推动该类企业成为需求新增长点。

分区域看，江北嘴核心CBD继续主导去化，净吸纳量占比达65.3%；升级、新设办公需求随区域内业主的优惠措施加速释放、落地，大化杨、解放碑净吸纳量占比分别为28.1%、20.0%，其中解放碑净吸纳量环比显著增长53.4%。

租金方面，写字楼业主面临新一轮价格战的考验。此轮价格战主要源于自去年起经济增速放缓所导致的需求内生动力不足，以及二级租赁市场房源促销。因此，重庆优质写字楼市场平均租金环比下跌0.3%至79.4元每平方米每月，跌幅环比加大。

未来三年，重庆写字楼市场新增供应较预期显著减少，至2023年市场存量增长不到30%。究其原因，一方面近期诸个写字楼项目转变用途，改为酒店、公寓或商业，或减少写字楼业态占比；另一方面，部分写字楼业主推迟入市、谨慎择时，或直接寻求整栋交易契机。至此，重庆写字楼市场逐步迈入存量时代，开启新篇章。

重庆写字楼市场将迎来新格局

区域配套、产业集聚、优惠政策及楼宇表现四大指标决定了区位价值，重庆写字楼市场“2+N”—江北嘴+解放碑+次级、新兴商务区的两核多级新格局成型。随着江北嘴核心CBD的成功塑造，其已成为金融业、房地产及专业服务企业的高地，其中金融业占比区域需求结构高达48.9%。过去5年江北嘴净吸纳量贡献占全市近四成，成为办公需求的第一支撑。未来随着供应步入尾期，区位价值将愈发凸显。

而作为起步最早的核心商务区，解放碑的区位价值将迎来提升。一方面随着包括重庆来福士在内的多个优质写字楼项目的陆续交付，区域楼宇品质将显著改善，继而带动区域竞争力提升；另一方面，渝中半岛旧城改造的序幕已启，区域基建、配套等均将提档升级。

次级商务区方面，尽管大化杨的发展受制于其海拔高差较大的地势特征及交通等因素，但该区域未来将吸纳近四成的新增供应，市场存量将在2023年实现翻番，故而其市场影响力将逐步扩大。此外，随着城市发展重心进一步北移，两江国际商务中心起步发展，或将为重庆写字楼市场再添一“极”。

重庆“智造”推动写字楼市场转型升级

作为传统工业重镇，重庆以“智造”为契机开启了工业数字化转型升级的新篇章，将大力发展科技互联网、创新金融业、智能制造业及贸易物流业。而政策扶持、金融支持、科技氛围、枢纽优势及运营成本五大基础及优势则给智慧产业的发展提供有力支撑。新旧动能间实现“智能”转化，继而为写字楼需求端培育内生动力。数据显示，2019年前三季度，TMT行业净吸纳量贡献率升至18.7%，首次跃居重庆写字楼市场需求主导；金融科技（Fintech）、创新金融、金融服务等新兴金融企业以及科技融合消费服务业、医疗业的“在线+”企业的办公需求也得到显著释放。然而，值得关注的是，鉴于上述扶持行业的产业导向性强，需求端存被产业楼宇分流的可能性，上半年腾讯西南总部、紫光集团均落户产业楼宇即为佐证。

重庆零售物业市场迭代升级可期

今年三季度，备受瞩目的重庆来福士开业，为重庆零售物业市场带来23.5万平方米的新增供应。该项目是致力于打造“城市共同体”的来福士3.0产品，引进超450家品牌，其中包括众多新业态和品牌首店，借此，渝中半岛提档升级的进程加速。

据统计层面，三季度重庆零售项目积极调整，继而推高需求活跃度，空置率环比下降0.1个百分点至9.8%，创近四年新低。相应地，全市购物中心首层平均租金环比持平，报385.9元每平方米每月。

着眼需求端，零售业态占比新增租赁需求的53.0%，其中运动品牌表现抢眼，并主要集中在解放碑商圈。餐饮业态紧追其后，占比新增租赁需求的40.0%。随着本地消费者对外来餐饮接受度的提高，季内外来餐饮品牌继续扩张，本土餐饮品牌也升级运营模式布局购物中心。此外，更多茶饮品牌进驻重庆，体验业态方面新颖品类主导去化，儿童教育类品牌继续演变，愈发注重科技运用及低龄儿童启蒙培训，编程、机器人等相关品牌新设多家店铺。

消费者主权时代之下，需求端的变革将直接带动供给侧的调整，未来3年重庆的新增供应项目将落于13个板块，其中中央公园将吸纳最多供应，外来入局者显著增加，未来近六成的新增项目将由中资及外资开发者打造；同时，市场也看到老牌商圈旧城改造的进程不断提速。因此，在契合新一代消费需求端的背景之下，重庆零售物业市场将在新与旧、内与外的博弈中再次提档升级。具体而言，多点开花的供应将带动如解放碑、沙坪坝等传统商圈提质、新兴商圈崛起，同时也让区域之间的辐射阻隔性加深，继而给运营商提出更高要求；而外来运营商携新颖的开发、运营思路入渝，继而倒逼既有项目重新梳理目标客群、审视自身定位及调整策略。